ARRENDAMIENTOS. Dra. Mariella Bernasconi

ENFOQUE TEÓRICO - PRÁCTICO Dra. Mariella Bernasconi

DECRETO LEY 14.219 – 4 de Julio de 1974

Ambito de aplicación:

Dto.Ley 14.219 – Art.1 aplicación de la normas del Dto.Ley y el C.C. Precios y plazos de los contratos de arrendamiento y subarrendamiento.
Bienes con destino:casa-habitación,comercio o industria y aquellos destinos establecidos por el Dto.Ley.

Art.2 – Régimen de Libre contratación.
Art. 126 de la Rendición de Cuentas del año 1993, con vigencia a partir del 01.01.94 se prorroga por 20 años adicionales el plazo de viegencia de la garantía del Estado al régimen de libre contratación. Vigencia hasta el año 2014.

Antes de 1968 rige el Dto.Ley 14.219 – ESTATUTO
Después de 1968 – LIBRE CONTRATACIÓN ( aunque rige el Dto.Ley 14.219 en Garantías – Capítulo VII y Competencia, personería y procedimiento – Capítulo VIII Sección 1).

Art.43 – Competencia Juzgados de Paz.

Art.102 – Fincas cualquiera sea su ubicación ,excepto los rurales (Dto.Ley 14.384 de 16.06.75 y modificativas).
Excluye a las fincas construidas con posterioridad al 02.06.68 (libre contratación).

PRECIO – Tiene que ser en moneda nacional o en frutos naturales de la cosa (art.1778). Art.1815 – rige el Dto.Ley 14.219 en cuanto al precio del arriendo.ORDEN PUBLICO.Lo mismo artículos 1816 y 1817.
Existe una doble distinción : situaciones incluídas dentro del estatuto del Dto.Ley 14.219 y situaciones excluídas del estatuto.Art.76.

Situaciones incluídas: - pacto del precio contractualmente
- con reajuste (aumento tres cutrimestres)
Situaciones excluídas : libre disponibilidad de las partes: - pacto del precio
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- moneda puede ser en U$S y se determina su forma de reajuste. Artículos 2,28, 102 y 114.
PLAZO – CASA – HABITACIÓN:
Situaciones incluídas: dos años y un año de prórroga legal ( plazo de estabilidad): Art.4 y art.5. Se solicita el desalojo al vencimiento del plazo legal, esto es, al vencimiento del tercer año.
Situaciones excluídas: puede ser el plazo de un año o dos, pero no tiene plazo de estabilidad, se puede solicitar el desalojo vencido el plazo contractual. Dos posiciones: Véscovi : plazo de desalojo 1 año por extensión analógica DL 14.219
Varela Méndez : según cuantos días pasaron desde el vto.contrato:
- dentro de los 30 días = desalojo 6 meses
- fuera de los 30 días = desalojo 1 año
COMERCIAL – art.22 – cinco años. Pudiendo rescindir al segundo año. Cuatro años más un año de estabilidad.
DESTINOS : CASA- HABITACION y COMERCIAL – artículos 16 a 20 y 21,22 Dto.Ley 14.219.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Al redactar un contrato de arrendamiento se aplicarán las normas del Código Civil, Dto.Ley 14.219 y Ley 17.250 de 17.08.2000 de Relaciones de Consumo

CODIGO CIVIL - ARRENDAMIENTO DE COSAS
ART.1776 – Definición de contrato de arrendamiento: Es aquel en que las dos partes se obligan recíprocamente,la una a conceder el uso o goce de una cosa, a ejecutar una obrar o prestar un servicio y la otra a pagar por este uso, goce o servicio,un precio determinado.

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El que recibe el precio – ARRENDADOR
El que lo paga – ARRENDATARIO
Se perfecciona con el mutuo consentimiento de las partes. ARTS.1777 al 1795

Análisis del artículo 1796 y 1811.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR -----ARTS.1796 a 1810
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO – ARTS.1811 a 1830

REPARACIONES LOCATIVAS EXTRAORDINARIAS, NO LOCATIVAS, LOCATIVAS Y NECESARIAS :
Locativas extraordinarias: art.1798
Imposibilidad supervinientes: arts.1805 y 1806
No locativas: art.1807
Locativas : arts.1818 y 1819
Necesarias: art.1820
DECRETO LEY 14.219
Art.105 – Obligaciones de los arrendadores y de los arrendatarios.

Art.108 – Comisión de contrato del administrador 1% sobre el plazo contractual en las situaciones incluídas dentro del Estatuto y las que no están comprendidas en el art.28 del citado cuerpo normativo (alquiler de finca por temporada, inqulino pudiente y otras)
Art.109 – Debe ser por escrito el contrato y ahora su inscripción en el Registro de Actos Personales Sección Arrendamientos es facultativa,antes era obligatoria.
Igualmente un contrato verbal tiene validez jurídica , así como un contrato que se haya celebrado o documentado sin cumplir las formalidades jurídicas.
LEY 17.250 – RELACIONES DE CONSUMO
Art.6 – Derecho del consumidor
Art.13 – Derecho de información
Art.28 – Contrato de adhesión
Arts.30 y 31 – Claúsulas abusivas
Art.31 – Incumplimiento en informar o actuar de Buena Fe.

Contemplar al redactar el contrato: - Normativa ( C.C, 14.219 y 17250)
- Arrendador: - Propietario
- Co-prop.,Cóndomino
- Promitente
- Administrador
- Arrendatario: Persona física o jurídica
- Precio
- Plazo
- Fianza – Personal: inmueble
- Depósito en el BHU – 5 meses CH
- 10 m. Comer.
- C.G.N
- ANDA

DESALOJO POR VENCIMIENTO DE PLAZO

Normativa:

Decreto Ley 14.219

Art. 43 – Competencia – Juzgados de Paz
Art.44 – Calidad de propietario (no se requiere pero en la práctica los juzgados la solicitan – certificado notarial)
Administrador - Certificado notarial que acredite la administración y exprese la representación de quien firma como representante de la inmobiliaria


que administra el inmueble o Carta de administración: el propietario confiere administración a quien administra (persona física o jurídica).
Art.45 – Legitimación activa y pasiva
Art.46 – Demanda por escrito
Art.47 – Plazo del desalojo
Art.60 – Administrador

Código General del Proceso

Art.546.2 – proceso de estructura monitoria ( arts.354 a 360)

Escrito de desalojo compareciendo propietario, administrador.


DESALOJO POR OCUPANTE PRECARIO

Normativa

Dto.Ley 14.219
Arts.43, 44, 45 ,46 y 47
Art.36 - que se remite al art.35 en cuanto a que el ocupante debe probar que no es precario.

Código Civil
Se puede ralizar una clasificación de los comodatos :
- Comodato contractual:las partes consintieron su celebración.
- Comodato precario legal: ausencia de convención entre las partes.
Comodato contractual comprende las siguientes figuras:

Comodato estable – las partes pactaron específicamente la duración del mismo o afalta de dicha convención se entiende que la duración del mismo es una vez finalizado el servicio para el cual la cosa fue prestada - Art.2225
Comodato precario contractual – existe voluntad tácita de ambas partes en la celebración del mismo, no se ha establecido fecha de restitución ni la facultad de solicitar la cosa en cualquier momento - Art.2237 y 2238 inc.1°.

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Comodato precario legal
Se caracteriza por la ausencia de convención entre las partes. La norma contempla dos tipos de comodato precario legal:
a) la tenencia de una cosa ajena por ignorancia del dueño.
b) la tenencia de una cosa ajena por mera tolerancia del dueño.


Antes: el comodato con plazo para desalojarlo habia que tramitar juicio de entrega de la cosa.
Si estábamos ante un comodato contractual y legal se aplicaba el procedimiento del art.36 del Dto.Ley 14.219
Actualmente: se modificó por lo dispuesto enel art.546 del C.G.P. 546.2 – estrutura monitoria (354 – 360). 10 días hábiles para oponer excepciones y 6 días hábiles para contestarlas.

PROCEDIMIENTO
Inspección judicial previa: objeto – constatar en qué calidad ocupan el inmueble
Demanda de desalojo precario – con acta de la inspección judicial como prueba,en el mismo expediente se inicia el desalojo.

Ley 18116 – Delito de Usurpación.

Escrito de desalojo por ocupante precario compareciendo propietario, administrador.
Oposición de excepciones del ocupante y contestación de las mismas .


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